賃貸マンション退去時の原状回復義務はどこまでが借主負担になるのか

入居のときには初期費用にばかり目が行ってしまってあまり意識しておらず、後になって頭を抱えたりトラブルになってしまう人もいるのが、退去時の『原状回復費用』です。

同棲して1件目の部屋は築年数がけっこう経っていたこともあってか、退去時は特に何も言われなかったので気にしていませんでしたが、2件目の部屋の退去時に「えっ、これも請求されるの?」とビックリした部分もあるので、 どういった箇所で原状回復費用が請求されて、どういった場合は請求されないのかをご紹介していきます。

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原状回復義務とは

年数が経つにつれて自然に起こる経年劣化や普通に生活してできてしまうような傷の度合いを超えるような損傷・劣化を作ってしまったときは、住んでいる人の責任で修繕してくださいねというものです。

「原状」だからといって、入居した元の状態に戻さないといけないという訳ではありません。通常の使用でできる範囲の損耗は、貸主、つまり大家さんや管理会社の負担になります。

詳しく知りたい方は『原状回復基礎知識 一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会』も見てみてください。

特約のハウスクリーニング費用

ただ例外もあって、本来なら清掃(通常に生活していてできてしまう汚れ)についても貸主の負担で行われるものですが、「特約」と言って、借主が負担するという趣旨の文言が契約書に入っていることがあります。

ハウスクリーニング費用などという名前で請求されるのですが、退去する前にどんなにキレイに掃除しても、契約書に書いてあれば絶対に請求されてしまうのです。

原状回復に関するトラブルの中でも、ハウスクリーニング費用についてがやはり多いようです。賃貸契約をするときには契約書の隅々までチェックしておかないといけません。

こうした特約という例外はありますが、基本は故意・過失で汚したり壊したりしたところ以外は請求されないということです。しかし、どこまでが貸主負担で、どこからが住んでいた人(借主)の責任なのかが分かりづらいことがあります。

貸主(大家、管理会社)負担になるもの

ではまず、管理会社やオーナー、大家といった貸主が負担するものを見ていきましょう。こちらは、借主(住人)が負担する必要はありません。

24時間換気によるクロスの汚れ

上の写真は、東京の八王子に住んでいた頃の部屋のもので、24時間換気の吸気口付近を撮影したものです。退去時に清掃会社の人と立ち会いを行い、何らかの修繕の必要のある汚れや傷のある部分に緑色のテープで印をつけられました。

この部屋では2年を過ごしており、入居から半年弱が経過した時点から吸気口にフィルターをつけていましたが、周囲のクロスが黒く汚れてしまいました。

しかし、 これは自然に汚れるものとみなされるので貸主負担 となります。緑のテープは、誰が費用を負担するかとは関係なく、清掃・修繕箇所に目印を付けるだけのもののようです。

冷蔵庫裏のクロスの汚れ

上の写真は、冷蔵庫の背面のクロスで、写真だと少し分かりにくいですが黒い横線があります。冷蔵庫は生活に必ず必要な家電で、設置するとどうしてもできてしまう汚れなのでこういった汚れも 貸主負担 となります。

その他で貸主負担になるもの

・家具を置いてできる床の凹み
・エアコンの設置に伴う壁のビス穴
・フローリングのワックスがけ
・水回りやエアコン内部の清掃

清掃については、契約書に書かれている特約事項によっては、借主の負担になってしまいます。

借主(住民)負担となるもの

次に部屋を借りていた側(借主)が負担するものを見ていきましょう。

床の傷

上の写真はキッチン前の床です。キッチンって食器やラックに置いてある小物などをついつい落としてしまって、傷や凹みが出来やすい場所かなと思います。

私達も2年住んでいる間に何度か落としてしまい、普段は気づかないのですが傷や凹みが出来ており、上の写真のように6箇所も緑のテープが貼られてしまいました。

自分でパテで修復すれば大丈夫

上の写真のように 2mmくらいの凹みでも借主負担と判断されてしまいました。小さい傷でも借主の不注意によるものは全て借主負担のようです。

しかし修復用のパテを持ち合わせていたので、立ち会い当日に修復することで見逃してもらえました。

実はもう少し大きな凹みを事前に修復していて、その凹みについてはバレていたかは分からないですが、指摘されませんでした。2mmくらいの凹みなら大丈夫だろうと思っていたのですが、念のためにとパテを用意していて良かったです。

指摘された凹みを直す前に見せられた請求書には、こんな傷が6箇所あるだけでも3万円程の金額になっていてかなり焦りました。床自体を張り替えたりする訳ではなく、傷を埋めるだけの作業だそうなのですが、それにかかる人件費だけでこんなにかかるそうです。

穴埋めのパテなんて数百円で売っているので、自分で直して済むのならそうしないと絶対に損です。

キッチンで物を落とした時にできる凹みなどは日常生活で自然に発生すると思うので、経年劣化として貸主負担になると考えていたのですが、 これらは全て借主負担となりました。

クロスや壁の汚れ、傷など

私達はまだ経験がないのですが、 タバコやペットによるクロスや壁の汚れ、傷、その他のカビや凹みは基本的に借主負担 となります。自然劣化は貸主負担です。

あと、クロスの小さな剥がれであっても、貸主負担となる場合があります。しかし、こちらも自分で修復可能です。専用のキットが数百円で売られています。

クロスは耐用年数が6年とされており、それより長く住んでいれば基本的に価値が0円になるので、汚していても請求されません。貸主負担で張り替えるようです。

詳しくは『国民生活センターによる、原状回復費用とガイドラインの考え方(PDF)』をご覧ください。

消耗品も借主負担だった

私達の例ですと、トイレの便座裏のクッションゴムが劣化していたようで、それを交換するために税込み1080円を請求されました。

正直、これについては腑に落ちないところがあります。経年劣化ということで貸主負担になる気がするのですがどうなんでしょう?

その他のパッキンや、電球なども消耗品なので借主負担 となるようです、私達の住んでいたところの場合ですけれどね。

床の傷を修復したからといって何も請求されずに済んだという訳ではないのですが、最初は3万と後いくらかと言われていたことを思うと、千円で済んで良かった方なのかもしれません。

さいごに

管理会社によって傷や凹み、汚れのチェックの厳しさが違うのですが、厳しいところだと小さな傷でも原状回復の対象となるので注意が必要です。

また、ごく稀に過剰に請求してくる会社もあるようですので、騙されないためにも、もしあれっと思うことがあったら国民生活センターに相談してみるのも良いかもしれません。